Xây dựng bát nháo, khu dân cư phá nát quy hoạch thành phố

(Dân trí) - Thời gian qua, ở TP Sóc Trăng (tỉnh Sóc Trăng) xảy ra tình trạng xây dựng bát nháo, không quy hoạch, không phép tắc, không chỉ nhà ở của dân mà còn rất nhiều khu dân cư tự phát.

Ghi nhận của PV Dân trí, tại phường 2 (TP Sóc Trăng) có mấy khu dân cư đang được nhiều người chọn mua nhà ở, như khu dân cư H.P., khu nhà thương mại V.M... Tuy nhiên, khi đến khu nhà ở thương mại V.M. thì được biết khu này có một dãy nhà 34 căn thuộc diện nhà cấp 4, được xây liền kề nhau, một số căn đã có người vào ở, số còn lại tạm ngừng giao dịch vì chủ đầu tư chưa hoàn thiện một số thủ tục.

Ông Tô Ngọc Hiển - Trưởng phòng Quản lý đô thị TP Sóc Trăng - cho biết: "Khu nhà ở thương mại V.M. được xây dựng trên cơ sở quy hoạch nhà ở, nhưng do thiếu một vài chi tiết nhỏ trong hồ sơ nên phải dừng lại để hoàn thiện thêm". 

Khi phóng viên đặt vấn đề dư luận cho rằng khu nhà ở thương mại V.M. xây dựng trên đất quy hoạch cây xanh và trên bản đồ quy hoạch của TP Sóc Trăng, khu đất này có ký hiệu CX (cây xanh) thì ông Hiển cho biết "đó là do sơ suất", chứ không phải đất quy hoạch cây xanh. Còn chủ đầu tư cho biết khu đất này ông mua đất thổ cư của nhiều người và khu vực đã được quy hoạch nhà ở.

Sau khi mua đất xong, chủ đầu tư cho xây dựng thì bị Sở Xây dựng Sóc Trăng kiểm tra, phát hiện vi phạm và đã 2 lần phạt hành chính với tổng số tiền 100 triệu đồng. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa xong thủ tục giấy tờ nên chủ đầu tư tạm thời ngừng bán nhà.

Trên đường Lê Hồng Phong (phường 3) cũng có một số khu dân cư, chủ yếu do chủ đầu tư bỏ tiền mua gom đất của người dân, sau đó xin thủ tục mở đường nối với đường Lê Hồng Phong và thành đường nội bộ, đặt tên đường, rồi chủ đầu tư phân lô bán nền. Hiện có nhiều người đã mua đất xây nhà ở.

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Sóc Trăng, ở TP Sóc Trăng có 34 khu dân cư tự phát, đa số đều chưa có giấy phép xây dựng, không nằm trong quy hoạch, không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật. Hiện nay, đã có 20 khu giải quyết xong, 7 khu đang hoàn thiện, còn 7 khu có phức tạp, đang gặp khó khăn.

Sở Xây dựng Sóc Trăng thông tin, các khu dân cư tự phát có nhiều sai phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng và đất đai. Trong đó, chủ đầu tư tự ý mở hẻm, phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa đảm bảo hạ tầng kỹ thuật. Từ đó, tại các khu dân cư như thế này xảy ra tình trạng xây nhà trái phép, tách thửa sai quy định, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Để xử lý căn cơ tình trạng mở các khu dân cư tự phát, phát sinh nhiều hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và ảnh hưởng nặng nề đến công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này, Sở Xây dựng kiến nghị UBND tỉnh Sóc Trăng loại bỏ 5 khu ra khỏi danh sách 34 khu tự phát. Đối với người thực hiện phân lô, bán nền, xây dựng trái phép dẫn đến hình thành nhóm nhà tự phát, giao UBND TP Sóc Trăng để xuất xử lý, xử phạt nghiêm từng trường hợp.

Chủ tịch UBND tỉnh Sóc Trăng Trần Văn Lâu cho rằng, đất đai là lĩnh vực rất nhạy cảm. "Thời gian qua vấn đề đất đai còn hỏng rất nhiều, bây giờ phải quay lại giải quyết lịch sử nên rất khó" - người đứng đầu chính quyền tỉnh Sóc Trăng nhấn mạnh.

Ông Lâu cũng mạnh dạn đề cập đến thực trạng đất nông nghiệp cũng được người dân phân lô xây nhà. Đất trong hẻm được mọi người bán giấy tay với nhau rồi tự phân lô cất nhà, không có giấy chủ quyền, liên tục bán với nhau qua 4 - 5 chủ.

"Có miếng giấy ghi đất cây lâu năm rồi họ xẻ ra 4 - 5m thành nền, bán thoải mái, bán giấy tay với nhau, chính quyền không quản lý được. Tôi đề nghị cơ quan chức năng nghiên cứu, sớm có văn bản tạo điều kiện cho người dân tách thửa, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để khi bà con cần phát triển kinh tế có thể mang thế chấp ngân hàng" - ông Trần Văn Lâu nói.

Theo người dân địa phương, để xảy ra tình trạng bát nháo trong xây dựng, nhiều khu dân cư tự phát đã "phá nát" quy hoạch của TP Sóc Trăng, đặt chính quyền vào thế đã rồi có lỗi của chính quyền ở cơ sở đã không quyết liệt trong xử lý vi phạm. Thậm chí, có người còn cho rằng có sự bao che, chống lưng của một số cán bộ vì họ xây cả một khu dân cư, thi công rầm rộ như một đại công trường thì không thể nói là không biết.

Một người từng tham gia liên minh xây dựng khu dân cư tự phát (đã nghỉ) cho biết: Chủ đầu tư làm liều không phải vì họ liều mà thực ra có người chống lưng rồi, không có người chống lưng đố anh nào dám làm. Để có khu dân cư tự phát, họ mua đất, chạy quy hoạch, lách quy định của pháp luật rồi xây dựng. Khi chính quyền biết, xuống lập biên bản, họ vẫn tỉnh bơ bởi lập biên bản chỉ là hình thức tránh trách nhiệm cho cán bộ địa phương khi có cấp trên kiểm tra. Sau khi xây xong, xuống kiểm tra, phạt vi phạm hành chính mấy chục triệu là xong.

Muốn dứt điểm tình trạng xây dựng bát nháo như vừa qua, cần mạnh tay buộc cưỡng chế, hoàn trả mặt bằng như ban đầu là không ai dám làm liều.

(Dân trí) - Đất không có sổ đỏ nằm trong 2 trường hợp gồm không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) là giấy tờ pháp lý quan trọng để đảm bảo người sử dụng đất có đầy đủ các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, được bồi thường.

Tuy nhiên, không phải ai cũng biết người sử dụng đất không có sổ đỏ sẽ có quyền lợi gì. 

Được bồi thường dù đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ

Điểm a Khoản 1 và Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ được bồi thường về đất nếu đáp ứng một trong các điều kiện gồm:

- Có giấy chứng nhận.

- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.

- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận. Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.

- Sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, dù chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp, có một trong các giấy tờ nêu trên thì người sử dụng đất vẫn được bồi thường về đất nếu không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Đất nông nghiệp không đủ điều kiện cấp sổ đỏ vẫn được bồi thường

Mặc dù không đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004. Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024 quy định việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Được bồi thường về tài sản gắn liền với đất

Khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; Chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.

Như vậy, mặc dù không có giấy chứng nhận nhưng chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.

Được thực hiện quyền của người sử dụng đất

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024.

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, có 2 trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù chưa có giấy chứng nhận.

Thứ nhất là khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.

Thứ 2 là hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Được cấp giấy phép xây dựng

Điều 3 Nghị định 53/2017 quy định đất không có giấy chứng nhận nhưng có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng.

Được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi đất

Khoản 8 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Như vậy, người đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền thì dù không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn có quyền tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.

Đẩy nhanh tiến độ xây dựng văn bản thi hành 4 luật có hiệu lực từ 1/8

(Dân trí) - Để đảm bảo các điều kiện tổ chức thực thi khi Quốc hội cho phép có hiệu lực sớm 4 luật từ ngày 1/8, Thủ tướng đề nghị các Bộ, ngành khẩn trương hoàn thiện các quyết định, thông tư đã được giao.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vừa ký Công điện của Thủ tướng chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật các tổ chức tín dụng.

Chính phủ, Thủ tướng đã chỉ đạo hoàn thiện các văn bản thuộc thẩm quyền theo trình tự được quy định tại Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, đảm bảo các điều kiện ban hành ngay khi Quốc hội thông qua dự án luật.

Để đảm bảo hoàn thành đồng bộ hệ thống pháp luật và các điều kiện để tổ chức thực thi khi Quốc hội cho phép có hiệu lực sớm 4 luật từ ngày 1/8, Thủ tướng đề nghị các Bộ, ngành, tổ chức có liên quan khẩn trương hoàn thiện các quyết định, thông tư đã được giao.

Bên cạnh đó, các Bộ cũng cần hoàn thành phân công của Thủ tướng đảm bảo đúng trình tự quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, chỉ thực hiện rút gọn hiệu lực thi hành đồng thời với luật và báo cáo Thủ tướng chậm nhất trong ngày 28/6.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Bộ trưởng Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội thực hiện đồng thời việc lấy ý kiến của các địa phương đối với các văn bản và hướng dẫn, hỗ trợ các địa phương xây dựng văn bản thuộc thẩm quyền của địa phương đã được luật giao đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất.

Bên cạnh đó, các Bộ cũng cần tổ chức các hội nghị trực tuyến với các địa phương theo vùng để giải đáp các vướng mắc, hướng dẫn các địa phương hoàn thiện các văn bản và hoàn thành trước ngày 5/7.

Chủ tịch Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào trách nhiệm được giao để xây dựng, hoàn thiện các văn bản thuộc thẩm quyền đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và khả thi gửi về Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp tham gia đóng góp ý kiến trước ngày 5/7.