 |
| Dự án Tân Lân Riverside được Chủ tịch huyện Cần Đước Huỳnh Văn Quang Hùng ký duyệt trái luật |
Đến Điều 5, Nghị định 76/2015/NĐ-CP, quy định, không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với 2 trường hợp: (1) giao dịch không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh; và (2) dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
Do vậy, nếu quy mô đầu tư (được xác định dựa trên diện tích và suất đầu tư tương ứng ở địa phương) lớn hơn 20 tỷ đồng, thì chắc chắn phải lập doanh nghiệp để kinh doanh. Cá nhân không được phép làm chủ đầu tư trong trường hợp này.
Cá nhân có lợi, nhà nước nguy cơ thất thu thuế
- Theo ông, việc cá nhân làm chủ đầu tư có gì khác so với doanh nghiệp làm chủ đầu tư?
Thủ tục về thực hiện dự án bất động sản hiện nay bị kéo dài, vì phải qua nhiều bước, gây tình trạng đọng vốn đầu tư, trong thời gian dài. Do vậy, trên thực tế, nhiều cá nhân thu gom đất để thực hiện việc phân lô đất ở (chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, tách thửa) sẽ có lợi, ít tốn kém hơn, so với việc lập dự án bất động sản.
Mặt khác, cá nhân chỉ chịu mức thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị chuyển nhượng. Trong khi đó, nếu thành lập doanh nghiệp để đầu tư dự án thì thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% lợi nhuận.
Như vậy, cá nhân thực hiện việc phân lô có nhiều lợi thế về thời gian xoay vòng vốn, cũng như việc thực hiện nghĩa vụ thuế.
Nhiều rủi ro pháp lý cho khách hàng
- Ông đánh giá thế nào về việc doanh nghiệp nhận ủy quyền của cá nhân, để ký hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Hiện nay, đang có hiện tượng tại nhiều nơi, cá nhân gom đất phân lô, nhưng đưa qua các công ty môi giới, để chuyển nhượng các lô đất cho khách hàng. Tuy nhiên, đây không phải là lô đất trong dự án bất động sản, nên theo quy định Bộ Luật dân sự và Luật Đất đai, thì cá nhân phải thực hiện đầy đủ các thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, hoàn thành hạ tầng và phải cập nhật việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất ở vào giấy chứng nhận (chung giấy tổng hoặc ra từng giấy riêng) thì họ mới được phép giao dịch, mới được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại công chứng hoặc UBND.
 |
| Dự án Long Thượng Riverside chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã mở bán |
Đây không phải là dự án bất động sản, nên không được áp dụng các quy định Luật Kinh doanh Bất động sản, về giao dịch các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.
Vi phạm ở trường hợp này là cá nhân phân lô tự mình, hoặc giao cho công ty môi giới bất động sản, đưa ra giao dịch (ký kết các văn bản) với khách hàng, khi giấy chứng nhận chưa có thông tin cập nhật biến động về việc tách thửa và việc xác định đất ở. Nếu có tranh chấp, các giao dịch này đưa ra Tòa án đều bị tuyên bố vô hiệu, nên mọi rủi ro khách hàng là người chịu, công ty môi giới bất động sản vi phạm việc đưa bất động sản chưa đủ điều kiện ra giao dịch.
Một số khác, cá nhân phân lô còn ủy quyền cho công ty môi giới bất động sản, bằng các hợp đồng ủy quyền không công chứng, để công ty môi giới bất động sản nhân danh chuyển nhượng từng lô đất cho khách hàng và đứng ra thu tiền. Nhiều khách hàng nhầm lẫn đây là việc giao dịch với công ty kinh doanh bất động sản, mua sản phẩm từ dự án bất động sản nên có thể giao dịch với các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai (sản phẩm chưa thành, đang trong quá trình xây dựng). Ở trường hợp này, ngoài vi phạm như trường hợp trên (giấy chứng nhận chưa cập nhật biến động tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất) còn có vi phạm của công ty môi giới bất động sản.
Việc nhận ủy quyền này của công ty môi giới bất động sản là không đúng. Do việc nhận ủy quyền không phải là ngành nghề kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản (chỉ có trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản), không phải là hoạt động kinh doanh, công việc không có thù lao, không phải thẩm quyền của người đại diện pháp luật theo quy định điều lệ công ty, Luật Doanh nghiệp, nên việc ủy quyền này sẽ bị vô hiệu.
-Xin cảm ơn ông!
Quốc Đại
Nóng đất Long An, 2 chủ tịch huyện duyệt phân lô trái luật
Chủ tịch huyện Cần Giuộc Nguyễn Tuấn Thanh và Chủ tịch huyện Cần Đước Huỳnh Văn Quang Hùng đã ký văn bản chấp thuận cho 2 cá nhân, làm chủ đầu tư 2 khu đất, trái Luật kinh doanh Bất động sản.
">
- Lịch thi đấu bóng đá hôm nay 28/12 với các trận đấu ở BTV Cup và một số trận giao hữu quốc tế đáng chú ý.Lịch thi đấu bóng đá Serie A Italia 2018-2019">
