Nhận định, soi kèo Nikao Sokattak vs Auckland, 10h ngày 11/8

(Dân trí) - Căn biệt thự hướng Tây cả năm không sợ nóng nhờ thiết kế mái dốc, ban công lớn phủ đầy cây xanh và khoảng sân vườn bên trong rộng tới 450m2.

Tọa lạc ở huyện Đông Anh (Hà Nội), công trình thuộc sở hữu của một gia đình gồm 6 thành viên được xây dựng trên một khu đất rộng tới 700m2 nhưng gặp bất lợi khi mặt tiền có hướng Tây nóng bức.

Nội thất mang những gam màu sáng và có sự tương phản thú vị như đen, cam, vàng, xám, nâu…, toát lên nét kiến trúc đơn giản nhưng tinh tế hiện đại. Một số chi tiết uốn cong tạo cảm giác không gian thêm mềm mại hơn.

(Dân trí) - Bà Phạm Thị Miền, chuyên gia bất động sản, cho rằng thị trường xuất hiện dấu hiệu tạo nhiệt thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch.

Lượng giao dịch chung cư giảm so với quý trước

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III, thị trường ghi nhận nguồn cung đạt hơn 22.400 sản phẩm được chào bán, với 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước.

Toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, giảm 25% so với quý trước nhưng tăng 80% so với cùng kỳ năm 2023. 

Trong 9 tháng, thị trường đã ghi nhận gần 38.800 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh với 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư.

Trong đó, các sản phẩm chung cư có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. 

Chuyên gia: Giá căn hộ ngày càng cao do sự tiếp tay của một số nhóm đầu cơ

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho biết, thị trường bất động sản nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự "tăng nhiệt".

Câu chuyện đấu giá đất "nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức "xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận chực chờ để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà.  

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu "tạo nhiệt". Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao bất hợp lý.

"Dấu hiệu tạo nhiệt còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự tiếp tay của một số nhóm đầu cơ", bà Miền nhấn mạnh.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam (VARS) - cho biết giá chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Mặc dù mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại nhưng trên thực tế khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. 

Trong bối cảnh nguồn cung "ách tắc", cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi. Ông nói giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh nhưng không nhiều. 

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng cho biết, một số hội nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản gây nhiễu loạn thông tin thị trường để "thổi giá", "tạo giá ảo" và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Nhìn nhận về phân khúc chung cư, ông Lê Đình Chung - chuyên gia bất động sản - cho rằng giá chung cư Hà Nội đang trong giai đoạn lập đỉnh. Những người có nhu cầu đầu tư cần cân nhắc trước khi "xuống tiền" vì rủi ro lớn.

Lý giải nguyên nhân giá chung cư Hà Nội liên tục tăng cao thời gian qua, ông Chung cho rằng, do nguồn cung cực kỳ khan hiếm. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao. Ngoài ra, các chi phí đầu vào phát triển dự án như vật liệu xây dựng, nhân công... đều tăng cao kéo giá chung cư tăng lên.

Ông dự báo từ nay tới cuối năm, thị trường chung cư tại Hà Nội sẽ không biến động nhiều, nguồn cung trong ngắn hạn cũng chưa thể tăng trở lại. Do đó, giá bán thời gian tới vẫn khó giảm.

(Dân trí) - Ở nhiều vùng không có hoạt động đầu tư thêm nhưng lại thành "chợ" rất nóng, "sốt"… là những dấu hiệu bất thường, thị trường giả, theo chia sẻ của chuyên gia tại tọa đàm do báo Dân trí tổ chức.

Xuất hiện thị trường giả

Tại tọa đàm Đối thoại và Giải pháp chủ đề "Chuyển động bất động sản 2024 - Xung lực năm bản lề" do báo Dân trítổ chức sáng 16/4, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) - chia sẻ, giai đoạn 2011-2013 thị trường khủng hoảng thừa. Nguồn hàng có nhiều nhưng người dân không có tiền mua. Tại thời điểm này thì khác, cầu rất cao nhưng cung lại ít.

Cũng theo ông Đính, điểm giống nhau của thị trường giai đoạn 10 năm trước và bây giờ là nguồn cung phù hợp với nhu cầu ít người.

Do đó, để giải bài toán của thị trường hiện nay, theo ông Đính là tìm nguồn hàng phù hợp với nhu cầu, khả năng thanh toán. "Cầu rất lớn nhưng cung không có và nhiều đối tượng trục lợi, đẩy giá", ông Đính nói thêm.

Cũng theo Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính, tại Hà Nội không có nguồn hàng mới, do đó, dù có chào bán nhưng hình thành trên thị trường thứ cấp chứ không phải sơ cấp. Những người có hàng hóa đang găm giữ, nhưng thấy nhu cầu cao lại đẩy lên mức giá chóng mặt.

Theo ông Đính, giá bất động sản có tăng theo giá trị đầu tư, phát triển đô thị, phát triển hạ tầng, chất lượng dịch vụ… Nhưng việc tăng giá sẽ tương thích với tỷ lệ đầu tư.

Tuy nhiên, ở nhiều vùng không có hoạt động đầu tư thêm nhưng lại thành "chợ" rất nóng, rất "sốt", đặc biệt trong bối cảnh chưa thoát được khó khăn về kinh tế.

"Chúng tôi muốn cảnh báo đấy là những hiện tượng bất thường, những thị trường giả, thị trường ảo", ông Đính nhấn mạnh.  

Ông Đính cho biết thêm, tại thị trường nhiều khu vực có sự tấp nập nhưng người mua - bán không phải nhà đầu tư mà là những màn kịch. Họ đang tạo ra thị trường giả để lôi kéo, cuốn hút những nhà đầu tư nhẹ dạ, thiếu hiểu biết, kinh nghiệm.

"Câu chuyện tăng giá của Hà Nội hiện nay ở một số vùng chúng tôi đang đánh giá là không phải thị trường thật. Giá đó không phản ánh thật thực trạng thị trường nên phải cảnh báo nhà đầu tư, khách hàng hết sức thận trọng", ông Đính nhấn mạnh thêm và cho biết, nếu các dự án đầu tư chất lượng tốt, phù hợp, được đầu tư bài bản, uy tín, thương hiệu… thì đó mới là thị trường thật.

Nhận định về những tác động từ chính sách mới tới thị trường, Phó Chủ tịch VNREA cho rằng, những luật được thực thi trong giai đoạn tới rõ ràng cũng sẽ làm cho nhiều vấn đề khó trở thành dễ hơn. Nhiều điểm nghẽn được giải quyết.

"Trong Luật Đất đai sẽ có những thông thoáng hơn, phù hợp hơn, giúp phát triển mạnh hơn chẳng hạn như trước đây chúng ta không được mua đất nông nghiệp, dồn thừa diện tích để phát triển thì tới đây được làm. Chúng ta sẽ có những dự án tăng trưởng, lớn hơn và mang lại hiệu quả cao hơn", ông Đính dẫn chứng.

Cũng theo ông Đính, có thể có đến vài trăm dự án sẽ được M&A sau khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thi hành, đủ điều kiện một cách hợp pháp, thúc đẩy mạnh hơn cho sự phát triển, sự kinh doanh, hoạt động đầu tư. Luật lần này tạo ra cuộc chơi có lẽ có tính sòng phẳng, công bằng.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, quy định mới pháp luật có hiệu lực sẽ có nhiều cái thúc đẩy tốt hơn nhưng cũng lại khó khăn hơn. Thị trường sẽ có tính chặt chẽ hơn, công bằng hơn, ổn định hơn nằm ở đó.

Tháo gỡ pháp lý, tăng nguồn cung

Để phát triển thị trường bất động sản bền vững, ông Nguyễn Văn Đính mong muốn chính quyền địa phương đặc biệt là Hà Nội và TPHCM sớm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy một số dự án hiện nay đang có thể đưa được hàng vào thị trường, đặc biệt là nhóm nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá phù hợp.

"Nếu điều tiết được việc đó, thúc đẩy cái đó thì sẽ làm tăng sản phẩm nguồn cung cho thị trường, sẽ cân bằng việc thị trường đang "đói" hàng và đang tăng giá", ông Đính chia sẻ.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cho rằng, các chính quyền địa phương cũng cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, các dự án vướng mắc ở những nghị định đã ban hành trước đó về giá đất, tài chính với đất đai có thể áp dụng được cũng phải quyết liệt để đưa vào giải quyết.

Cũng tại tọa đàm do báo Dân trítổ chức này, ông Nguyễn Đình Đức - Phó tổng giám đốc Kinh doanh Mai Việt Land - đề xuất, thứ nhất là các môi giới không được hành nghề một cách tự do, mà phải vào các doanh nghiệp; phải có chứng chỉ về bất động sản; các sàn phải liên tục đào tạo về pháp lý, hợp đồng, dự án cho môi giới. Môi giới và doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước những lời tư vấn của mình.

Lượng cung cầu hiện tại chưa hợp lý, ông Đức đề xuất với Chính phủ, các doanh nghiệp làm thêm các dự án về nhà ở xã hội cho đa số khách hàng.

"Về pháp lý, tôi mong có thể tháo gỡ được cho các dự án bất động sản, theo tôi tìm hiểu hiện có khoảng 1.200 dự án đang vướng pháp lý", ông Đức chia sẻ và cho rằng, khi tháo gỡ được, nguồn cung sẽ dồi dào, kéo mặt bằng giá bất động sản xuống.